Jak wybrać agencję nieruchomości i nie żałować? 5 pytań, które odróżniają profesjonalistów od reszty rynku

Znasz to uczucie, gdy otwierasz ogłoszenie mieszkania i myślisz: „To może być to”, a chwilę później pojawia się refleksja: „Byle nie trafić na kogoś, kto poprowadzi mnie na skróty kosztem mojego bezpieczeństwa”? Sprzedaż i zakup nieruchomości to decyzje wysokiego ryzyka i wysokich emocji. Nie mamy ich w życiu wiele – może dwie, trzy, góra cztery. Dlatego nie ma tu miejsca na przypadkowy wybór partnera.

Twoim zadaniem nie jest tylko znaleźć agencję, która ma biuro blisko domu lub ładne logo. Twoim celem jest wybrać partnera, który będzie umiał:

• realnie wycenić nieruchomość,
• przejść przez formalności i księgi wieczyste,
• negocjować cenę w Twoim interesie,
• odpowiadać za proces – zamiast „znikać po podpisaniu umowy”.

Problem? Każda agencja obiecuje „profesjonalizm i doświadczenie”, ale tylko niektóre potrafią je pokazać w liczbach, dokumentach i efektach.

Tu zaczyna się przewaga tych, którzy działają metodycznie. Zamiast ufać opiniom w internecie czy poleceniom typu „koleżanka była zadowolona”, możesz zastosować prostą procedurę.

Co ważne – SonarHome stworzył pierwszy w Polsce ranking biur nieruchomości https://sonarhome.pl/agenci-nieruchomosci/lodz, w którym agencje oceniono nie na podstawie reklam czy wizualizacji, ale realnych wskaźników: średniego czasu sprzedaży, skuteczności, transparentności umów i ocen klientów. Ranking jest publiczny i dostępny na sonarhome.pl – to świetny punkt startu przed rozmowami z pośrednikami.

Krok 1. Legalność i odpowiedzialność – tu zaczynamy

Dlaczego? Bo jeśli agencja nie jest formalnie przygotowana do działania, żaden marketing nie ma znaczenia.

Sprawdź:

• CEIDG/KRS + PKD 68.31.Z – to kod działalności dla pośrednictwa nieruchomościami.
• Obowiązkowe ubezpieczenie OC – minimum 25 000 EUR, przy droższych transakcjach warto pytać o rozszerzenie np. do 1 mln zł.
• Rejestry branżowe – Centralny Rejestr Pośredników PFRN.

W rankingu SonarHome każda agencja ma zweryfikowany status prawny – możesz od razu odrzucić tych, którzy działają „na słowo”.

Krok 2. Doświadczenie lokalne i wycena na podstawie danych

Pytanie „ile lat w branży?” nie mówi nic. Lepsze jest:
„Proszę o 2–3 przykłady sprzedaży w tej dzielnicy z ostatnich 12 miesięcy – z ceną transakcyjną i czasem sprzedaży.”

Profesjonalista pokaże: adres (w przybliżeniu), metraż, cenę końcową, dni ekspozycji. Jeśli słyszysz: „Nie pamiętam, ale dużo sprzedajemy” – to nie jest odpowiedź.

Wycena powinna opierać się na:

• metodzie porównawczej – dla mieszkań i domów,
• metodzie dochodowej – dla nieruchomości inwestycyjnych,
• danych z aktów notarialnych, nie „bo tyle chodzi na OLX”.

Krok 3. Umowa, prowizja, pieniądze – bez drobnego druczku

Sprawdź cztery rzeczy:

• Prowizja – 2–5% wartości, negocjowalna, plus VAT;
• Kto płaci? – sprzedający, kupujący, czy obie strony?
• Kiedy płatność? – po akcie sprzedaży czy wcześniej?
• Model współpracy:
  • Otwarta – możesz działać z kilkoma biurami, ale żadne nie inwestuje mocno w marketing.
  • Na wyłączność – jedno biuro, więcej zaangażowania, często lepsza cena, ale potrzebne zaufanie.

SonarHome w swoim rankingu ocenia również przejrzystość umów – to bardzo praktyczna różnica.

Krok 4. Marketing i raportowanie – czyli plan działania, nie obietnice

Dobry pośrednik przed podpisaniem umowy powinien pokazać plan:

• profesjonalne zdjęcia, wideo, home staging,
• portale: Otodom, OLX, Morizon, Gratka,
• social media, baza klientów, MLS (współpraca między biurami),
• harmonogram raportów: np. co tydzień liczba zapytań, prezentacji, opinie klientów.

Jeśli ktoś mówi „wrzucimy ogłoszenie i zobaczymy” – odpuść.

Krok 5. Pięć pytań, które przesądzają o profesjonalizmie

1. Jakie transakcje zrealizowali Państwo w tej okolicy w ostatnich 12 miesiącach?
2. Jaka jest suma ubezpieczenia OC i czy obejmuje rażące niedbalstwo?
3. Na jakich danych opiera się wycena mojej nieruchomości?
4. Jak wygląda plan marketingowy – kanały, terminy, raportowanie?
5. Proszę o tabelę kosztów i porównanie: umowa otwarta vs wyłączność.

Jeśli na te pytania padają konkretne odpowiedzi, jesteś bliżej sukcesu. Jeśli pojawiają się uniki, ogólniki, „zrobimy wszystko, żeby było dobrze” – zapala się lampka ostrzegawcza.

Po przejściu przez ten proces:
✔ wybierasz świadomie, nie „na czuja”,
✔ unikasz błędów prawnych i finansowych,
✔ oszczędzasz czas, nerwy i często pieniądze,
✔ a dzięki rankingowi SonarHome masz realne porównanie biur w swojej okolicy – od razu widzisz, kto działa skutecznie, a kto tylko obiecuje.

Szybki plan działania (do wydrukowania lub zapisania)

1. Określ cel: minimalna cena, termin, alternatywy.
2. Wejdź na sonarhome.pl → sprawdź ranking biur w swoim mieście.
3. Wybierz 3–5 agencji → umów spotkania.
4. Zadawaj 5 kluczowych pytań.
5. Sprawdź umowy, OC, plan marketingowy.
6. Wybierz partnera → ustal raporty i zasady współpracy