Ceny lokali mieszkalnych gwałtownie maleją, kupujący zyskują

Tylko we Wrocławiu ceny transakcyjne były w drugim kwartale wyższe niż przed rokiem. Średnia cena wyniosła tam 11 631 zł za mkw., co oznacza wzrost o 2,5 proc. W pozostałych miastach zanotowano spadki: od symbolicznych 0,2 proc. w Gdańsku, przez 1,4 proc. w Krakowie i 3,3 proc. w Warszawie, aż po aż 7,9 proc. w Łodzi. To właśnie tam, po raz kolejny, średnia cena zakupu mieszkania spadła poniżej progu 7 500 zł za mkw.

Mniejsze lokale, mniejsze wydatki

Choć ceny jednostkowe spadają, realne oszczędności kupujących wynikają też z faktu, że decydują się na mniejsze mieszkania. W większości analizowanych miast średnia powierzchnia kupowanych lokali się skurczyła. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie średni metraż nieco wzrósł. W pozostałych miastach odnotowano spadki – od 1 mkw. w Łodzi aż po 13 mkw. we Wrocławiu.

Tendencja ta znajduje odzwierciedlenie w wartościach całkowitych transakcji. We Wrocławiu kupujący płacili średnio 509 000 zł, co oznacza spadek aż o 70 000 zł (czyli 12,1 proc.) w porównaniu z rokiem ubiegłym. W Łodzi średnia cena zakupu mieszkania wyniosła 369 000 zł – o 29 000 zł mniej niż przed rokiem, co odpowiada 7,3 proc. spadku.

Na pozostałych rynkach wygląda to następująco: Warszawa – średnia cena zakupu 835 000 zł, średni metraż: 55 mkw.; Kraków – 633 000 zł, 46 mkw.; Gdańsk – 594 000 zł, 49 mkw.; Łódź – 369 000 zł, 49 mkw.

Dla wielu kupujących to nadal zbyt wiele, zwłaszcza że zdolność kredytowa gospodarstw domowych wciąż jest ograniczona mimo obniżek stóp procentowych.

Coraz większy rozdźwięk między oczekiwaniami sprzedających i realiami rynku

Ciekawym zjawiskiem, na które zwracają uwagę autorzy raportu, jest fakt, że sprzedający już na etapie wystawiania ogłoszenia są świadomi, że nie mogą żądać tyle, co jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Często więc decydują się na wcześniejsze korekty cen – zanim pojawi się pierwszy zainteresowany klient.

Z raportu wynika, że przeciętna różnica pomiędzy pierwszą ceną ofertową a ostateczną kwotą transakcji to: 5,3 proc. w Warszawie, 4,9 proc. w Krakowie, 4,4 proc. w Łodzi, 3,9 proc. we Wrocławiu oraz 1,6 proc. w Gdańsku.

Równocześnie przeciętne możliwości negocjacyjne w miastach były już wyraźnie ograniczone. Wahały się one od 1,1 proc. w Gdańsku do 2,8 proc. w Łodzi.

Czas działa na korzyść kupujących

„W dalszym ciągu nie można też mówić o zwiększeniu zainteresowania zakupami inwestycyjnymi. Oceniamy, że zaledwie co piąte mieszkanie jest obecnie nabywane w celach innych niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Coraz bardziej nasycony rynek najmu jest dużym wyzwaniem dla inwestorów” – komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i autor „Barometru”.

Z danych przedstawionych w raporcie jasno wynika, że mieszkania na rynku wtórnym sprzedają się wolniej niż jeszcze rok temu. W Warszawie przeciętny czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji wydłużył się o blisko trzy tygodnie i wynosi obecnie 92 dni. Średnio, biorąc pod uwagę pięć największych rynków w Polsce, okres ten w drugim kwartale 2025 roku wynosił aż 135 dni – o 49 dni więcej niż w analogicznym kwartale roku 2024.

W mniejszych miastach sytuacja wygląda jeszcze mniej optymistycznie dla sprzedających – tam średni czas sprzedaży mieszkania wyniósł 138 dni, podczas gdy rok wcześniej było to 107 dni.

Trudności z uzyskaniem kredytu i brak motywacji do zakupu

Choć w lipcu doszło do kolejnej już obniżki stóp procentowych, nie przyniosła ona oczekiwanego wzrostu popytu. Potencjalni nabywcy są ostrożni – ceny mieszkań nadal pozostają wysokie w stosunku do możliwości wielu gospodarstw domowych, a decyzje o zakupie są odkładane w czasie. Brakuje również bodźców, które mogłyby znacząco zwiększyć aktywność inwestorów – szczególnie tych zainteresowanych najmem.

Rynek najmu w wielu miastach osiągnął punkt nasycenia. Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem staje się coraz bardziej niepewna, a ryzyko związane z utrzymaniem nieruchomości i znalezieniem najemcy zniechęca część inwestorów indywidualnych.