Masz lokal na własność? Możesz go stracić. Prawo może zaskoczyć

Akt notarialny to dokument o ogromnym znaczeniu, ale nie należy go mylić z gwarancją absolutnego bezpieczeństwa. Choć potwierdza on prawo własności, nie chroni przed skutkami prawnych i administracyjnych zaniechań. Coraz więcej właścicieli przekonuje się o tym boleśnie, gdy mimo opłaconego kredytu i regularnych opłat wobec banku tracą prawo do zamieszkiwania lokalu.

Przepisy są jednoznaczne – właściciel może zostać pozwany i eksmitowany, jeśli nie dopełni obowiązków wobec wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, nie odbierze istotnych pism lub nie ureguluje statusu prawnego odziedziczonego lokalu. I nie są to sytuacje teoretyczne – rocznie zdarzają się setki takich przypadków.

Egzekucja z nieruchomości – jak to działa?

Proces prowadzący do eksmisji właściciela bywa szybki i bezwzględny. Wystarczy, że przez kilka miesięcy nie zostaną opłacone należności wobec wspólnoty – np. czynsz, fundusz remontowy, media. Jeśli po 3–6 miesiącach zaległości nie następuje spłata ani kontakt ze strony właściciela, zarządca ma prawo wystąpić do sądu. Po uzyskaniu nakazu zapłaty sprawa trafia do komornika. Brak szybkiej reakcji prowadzi do licytacji mieszkania.

Co istotne, nie ma znaczenia, że dana osoba ma akt notarialny – kluczowy jest fakt zaległości oraz ich potwierdzenie. Komornik nie analizuje okoliczności, tylko realizuje postanowienie sądu. System działa automatycznie i nie przewiduje litości.

Niedopilnowana korespondencja – droga do tragedii

Jednym z najpoważniejszych błędów, jakie popełniają właściciele, jest ignorowanie listów z sądu czy kancelarii komorniczej. Panuje mylne przekonanie, że jeśli pismo nie zostało odebrane, to „nie obowiązuje”. Tymczasem zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, list polecony, którego nie odebrano w terminie, uznawany jest za skutecznie doręczony. W efekcie postępowanie sądowe toczy się, mimo że zainteresowany nie wie nawet, że jest stroną.

Czasem wystarczy jeden nieodebrany list, by właściciel przegrał sprawę sądową bez możliwości wniesienia skutecznego odwołania. Sąd uznaje, że właściciel miał możliwość zapoznania się z dokumentem, a jego bierność jest jego wyborem.

Spadek lub darowizna – niebezpieczna pewność

Właściciele, którzy otrzymali mieszkanie w darowiźnie lub odziedziczyli je po bliskich, często zapominają o konieczności dopilnowania formalności. Wydaje im się, że skoro korzystają z lokalu, nie muszą nic robić. Tymczasem brak wpisu do księgi wieczystej, spóźnione złożenie oświadczenia o przyjęciu spadku albo niejasne zapisy w umowie dożywocia mogą sprawić, że właściciel straci prawo do mieszkania.

W takich przypadkach eksmisja może nastąpić nawet mimo braku jakichkolwiek zaległości finansowych. Sądy kierują się stanem prawnym, a nie tym, kto mieszka w lokalu i jak długo.

Zagrożeni – kto jest najbardziej narażony?

Na szczególne ryzyko narażeni są:

• seniorzy, którzy mieszkają na podstawie umów dożywocia bez zabezpieczeń w księdze wieczystej,
• spadkobiercy, którzy nie zgłosili się do sądu lub nie uporządkowali dokumentów,
• właściciele, którzy mają zaległości wobec wspólnoty i nie reagują na wezwania,
• osoby ignorujące pisma urzędowe, zwłaszcza z sądu i kancelarii komorniczej.

W każdej z tych sytuacji z pozoru drobne formalności mogą prowadzić do katastrofalnych skutków.

Proces eksmisji właściciela jest szczególnie dotkliwy, ponieważ oznacza utratę dachu nad głową i majątku o dużej wartości. Licytacja nieruchomości odbywa się często poniżej wartości rynkowej, a uzyskana kwota może nie pokryć wszystkich kosztów. Co więcej – po wydaniu prawomocnego wyroku eksmisyjnego nie ma już prostych środków prawnych na jego unieważnienie, jeśli wcześniejsze pisma zostały uznane za doręczone.

Co robić, by uniknąć dramatów?

Ochrona przed utratą mieszkania nie kończy się na akcie notarialnym. Eksperci zalecają:

• regularne i terminowe uiszczanie wszelkich opłat związanych z lokalem,
• cykliczne sprawdzanie księgi wieczystej, by wykryć ewentualne nieprawidłowości,
• bezzwłoczne odbieranie i analizowanie korespondencji urzędowej,
• konsultowanie się z prawnikiem przy każdej transakcji dotyczącej mieszkania,
• uregulowanie statusu prawnego lokalu – zwłaszcza po śmierci poprzedniego właściciela lub zmianach wynikających z podziału majątku.