Śpisz na działce ROD? Zarząd może wszcząć kontrolę i wypowiedzieć dzierżawę

Rodzinne ogrody działkowe nie są częścią rynku mieszkaniowego, nawet jeśli znajdujące się na nich altany mają dostęp do energii elektrycznej, bieżącej wody, ogrzewania czy urządzeń sanitarnych. Zgodnie z ustawą działka służy prowadzeniu upraw ogrodniczych, wypoczynkowi oraz rekreacji. Jej przeznaczenia nie zmienia ani standard wyposażenia altany, ani długość okresu, przez który działkowiec korzystał wcześniej z nieruchomości zgodnie z regulaminem.

Przepisy nie wskazują konkretnej liczby nocy, które można spędzić na działce w ciągu tygodnia, miesiąca lub roku. Nie ma zatem prostej zasady, zgodnie z którą pierwszy albo trzeci nocleg jest dozwolony, a kolejny automatycznie staje się naruszeniem prawa. Decydujący jest rzeczywisty charakter pobytu.

Granica między nocowaniem na działce ROD a zamieszkiwaniem

Artykuł 12 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych ustanawia zakaz zamieszkiwania na terenie działki. Regulamin ROD przyjęty przez Polski Związek Działkowców doprecyzowuje, że przez zamieszkiwanie należy rozumieć przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych. Altana działkowa nie jest obiektem mieszkalnym, lecz budynkiem rekreacyjno-wypoczynkowym albo innym obiektem pełniącym taką funkcję.

Samo spędzenie jednej nocy w altanie lub namiocie nie przesądza więc o złamaniu zakazu. Weekendowy wypoczynek, nocleg podczas urlopu czy pozostanie na działce po całym dniu prac ogrodniczych mieszczą się w rekreacyjnym przeznaczeniu ogrodu. Taką interpretację przedstawiają również Trójmiasto.pl oraz WP Dom, zwracając uwagę, że przepisy nie zawierają odrębnego zakazu okazjonalnego nocowania.

Inaczej oceniana będzie sytuacja, w której działkowiec faktycznie przenosi do altany swoje codzienne życie. Znaczenie może mieć regularne przebywanie na działce przez cały rok, przechowywanie tam większości rzeczy osobistych, przygotowanie obiektu do stałego pobytu zimą, codzienne dojazdy do pracy lub szkoły, odbieranie korespondencji, a także sposób korzystania z mediów i wytwarzania odpadów. Żadna z tych okoliczności rozpatrywana osobno nie musi jeszcze przesądzać o zamieszkiwaniu. Łącznie mogą jednak wskazywać, że altana przestała pełnić funkcję rekreacyjną i stała się faktycznym centrum spraw życiowych.

Kontrola działki ROD bez automatycznej utraty dzierżawy

Sygnałem do reakcji zarządu ROD mogą być skargi innych działkowców, całoroczna obecność użytkownika, ponadprzeciętne zużycie energii i wody, problemy z odpadami albo informacje o rozbudowie altany. Samo podejrzenie nie oznacza jednak automatycznego wypowiedzenia dzierżawy. Zarząd powinien ustalić rzeczywisty sposób wykorzystywania działki i wskazać konkretne naruszenie ustawy lub regulaminu.

Regulamin ROD nakłada na działkowca obowiązek umożliwienia osobom upoważnionym przez zarząd wejścia na działkę w celu sprawdzenia stanu jej zagospodarowania oraz przestrzegania przepisów. Taka kontrola nie jest jednak kontrolą mieszkania prowadzoną przez organ państwa. Zarząd rodzinnego ogrodu działkowego nie otrzymuje przez to nieograniczonego prawa do wchodzenia do altany, przeszukiwania rzeczy osobistych ani stosowania środków przymusu.

W praktyce podstawą ustaleń mogą być okoliczności widoczne na terenie ogrodu, informacje dotyczące korzystania ze wspólnej infrastruktury, zeznania świadków oraz wyjaśnienia działkowca. Ocena nie powinna opierać się wyłącznie na tym, że w oknie altany wieczorem pali się światło albo że właściciel działki spędził w niej kilka kolejnych nocy podczas wakacji.

Pisemne upomnienie przed wypowiedzeniem dzierżawy działkowej

Artykuł 36 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych przewiduje określoną procedurę rozwiązania umowy. Jeżeli działkowiec korzysta z działki lub altany niezgodnie z ustawą albo regulaminem, stowarzyszenie ogrodowe nie powinno od razu pozbawiać go prawa do działki. Najpierw konieczne jest pisemne upomnienie.

Dopiero gdy działkowiec mimo otrzymanego upomnienia nadal wykorzystuje działkę w niedozwolony sposób, stowarzyszenie może wypowiedzieć umowę dzierżawy działkowej. Wypowiedzenie musi zostać sporządzone na piśmie pod rygorem nieważności i zawierać przyczynę. Ustawa pozwala rozwiązać umowę nie później niż na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Oznacza to, że pojedynczy nocleg nie prowadzi automatycznie do utraty działki. Dla zastosowania art. 36 ust. 3 pkt 1 istotne jest dalsze naruszanie zasad pomimo wcześniejszego upomnienia. Zarząd musi również potrafić wykazać, na czym polegało niewłaściwe korzystanie z działki.

Po otrzymaniu wypowiedzenia działkowiec nie jest pozbawiony ochrony prawnej. W ciągu 30 dni od doręczenia pisma może wystąpić do sądu z powództwem o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne albo – jeżeli umowa już się rozwiązała – o przywrócenie prawa do działki na poprzednich warunkach. Sąd może zbadać zarówno istnienie wskazanej przyczyny, jak i prawidłowość przeprowadzonej procedury.

Eksmisja z działki ROD dopiero po zakończeniu sporu

Wygaśnięcie dzierżawy działkowej nie daje zarządowi prawa do samodzielnego usunięcia człowieka z altany, wyniesienia jego rzeczy czy rozebrania zabezpieczeń. Jeżeli były działkowiec nie chce dobrowolnie wydać terenu, stowarzyszenie ogrodowe może dochodzić jego wydania na drodze cywilnej. Przymusowe wykonanie prawomocnego orzeczenia należy do komornika.

Nie należy również utożsamiać zakazu zamieszkiwania z automatyczną grzywną. Sama ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych nie ustanawia osobnego mandatu za mieszkanie w altanie. Konsekwencją naruszenia może być natomiast upomnienie, wypowiedzenie dzierżawy, proces sądowy i ostatecznie konieczność opuszczenia działki. Odrębne sankcje mogą pojawić się wtedy, gdy użytkownik narusza także inne przepisy, na przykład regulacje budowlane, przeciwpożarowe, dotyczące gospodarki odpadami lub porządku publicznego.

Altana działkowa do 35 metrów kwadratowych

Stałemu zamieszkiwaniu często towarzyszy rozbudowa altany do rozmiarów niewielkiego domu. Ustawa określa jednak dokładne parametry takiego obiektu. Altana działkowa może mieć powierzchnię zabudowy do 35 mkw. oraz wysokość do 5 metrów przy dachu stromym albo do 4 metrów przy dachu płaskim. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 mkw.

Jeżeli stowarzyszenie ogrodowe uzyska informację o wybudowaniu, nadbudowaniu albo rozbudowaniu obiektu z naruszeniem prawa, ma obowiązek zawiadomić właściwy organ administracji publicznej. Sprawą może następnie zająć się powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Przekroczenie dopuszczalnych parametrów nie oznacza jeszcze, że zarząd ROD może sam nakazać rozbiórkę. O legalności obiektu i dalszym postępowaniu rozstrzyga właściwy organ w procedurze przewidzianej przez Prawo budowlane.

Jeżeli naruszenie zostanie urzędowo stwierdzone, stanowi to podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy w trybie art. 36 ust. 3 ustawy o ROD. Niezależnie od utraty prawa do działki nadzór budowlany może prowadzić postępowanie dotyczące legalizacji albo rozbiórki obiektu, zależnie od jego stanu prawnego i możliwości doprowadzenia go do zgodności z przepisami.

Rozliczenie altany i nasadzeń po utracie działki ROD

Wypowiedzenie dzierżawy nie oznacza automatycznej utraty wartości wszystkich nakładów poniesionych przez działkowca. Co do zasady po wygaśnięciu prawa do działki przysługuje mu wynagrodzenie za stanowiące jego własność nasadzenia, urządzenia i obiekty. Ustawa wyłącza jednak wynagrodzenie za elementy wykonane niezgodnie z prawem. W przypadku ponadnormatywnej albo nielegalnie rozbudowanej altany może to oznaczać poważną stratę finansową.

Warunki i wysokość wynagrodzenia powinny zostać ustalone w porozumieniu między stowarzyszeniem ogrodowym a byłym działkowcem. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, ustawa przewiduje możliwość skierowania sprawy do sądu i sprzedaży nasadzeń, urządzeń oraz obiektów w drodze licytacji.

Meldunek pod adresem ogrodu, odbieranie tam przesyłek lub ponoszenie kosztów utrzymania altany nie zmieniają jej przeznaczenia. Czynności ewidencyjne nie przekształcają obiektu rekreacyjnego w lokal mieszkalny ani nie uchylają ustawowego zakazu zamieszkiwania na działce ROD.

Źródła

1. Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych
2. Regulamin Rodzinnego Ogrodu Działkowego Polskiego Związku Działkowców
3. Polski Związek Działkowców
4. Portal Samorządowy
5. WP Dom
6. Trójmiasto.pl
7. Regiodom.pl