Administrator będzie mógł wejść siłowo do mieszkania. Nawet 5000 zł kary za niewpuszczenie kontroli

Projektowane zmiany zakładają wprowadzenie wyraźnych sankcji wobec właścicieli lub użytkowników lokali, którzy nie udostępniają mieszkania do kontroli instalacji lub urządzeń. Grzywna w wysokości od 20 zł do 5000 zł ma być nakładana przez organy nadzoru budowlanego na wniosek zarządcy nieruchomości lub wspólnoty mieszkaniowej. Obecnie przepisy przewidują obowiązek udostępnienia lokalu, ale brak skutecznych narzędzi egzekwowania tego obowiązku powoduje, że wiele kontroli nie może zostać przeprowadzonych.

Kontrole techniczne obejmują przede wszystkim instalacje gazowe, przewody kominowe, systemy wentylacyjne, instalacje elektryczne oraz elementy konstrukcyjne. Zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym przeglądy takie muszą być wykonywane regularnie – w przypadku instalacji gazowej i przewodów kominowych co najmniej raz w roku. Nadzór budowlany od lat wskazuje, że brak dostępu do pojedynczego lokalu uniemożliwia ocenę bezpieczeństwa całego budynku, ponieważ awaria w jednym mieszkaniu może mieć skutki dla wszystkich mieszkańców.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego podkreślał w swoich raportach, że nieprawidłowości w instalacjach gazowych oraz niesprawna wentylacja należą do najczęstszych przyczyn zagrożeń w budynkach wielorodzinnych. W Polsce każdego roku dochodzi do kilkudziesięciu poważnych zdarzeń związanych z wybuchami gazu lub zatruciem tlenkiem węgla.

Administrator będzie mógł wejść do mieszkania nawet siłowo w sytuacji zagrożenia

Projekt nowelizacji przewiduje również możliwość siłowego wejścia do lokalu, jeśli istnieje zagrożenie sanitarne, pożarowe lub konstrukcyjne. Zarządca nieruchomości będzie mógł otworzyć mieszkanie bez zgody właściciela, pod warunkiem obecności funkcjonariusza policji, straży pożarnej lub innego uprawnionego organu.

Takie rozwiązanie ma zastosowanie w sytuacjach nagłych, np. podejrzenia wycieku gazu, pożaru, zalania instalacji lub zagrożenia epidemiologicznego. Dotychczas zarządcy często pozostawali bezradni wobec lokatorów, którzy odmawiali dostępu do lokalu, nawet gdy z mieszkania wydobywał się intensywny zapach wskazujący na zagrożenie.

Podobne przepisy już funkcjonują w ograniczonym zakresie. Ustawa o własności lokali przewiduje obowiązek udostępnienia mieszkania w celu usunięcia awarii zagrażającej innym mieszkańcom. Jednak brak precyzyjnych mechanizmów egzekwowania tego obowiązku powodował, że w praktyce interwencje były utrudnione lub opóźnione.

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów i bezpieczeństwo budynków wielorodzinnych

Nowelizacja obejmuje zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz przepisach związanych z nadzorem budowlanym. Resort rozwoju wskazuje, że celem reformy jest zwiększenie bezpieczeństwa mieszkańców oraz ochrona mienia wspólnego.

W wielu przypadkach problem dotyczy mieszkań w skrajnie złym stanie technicznym, w których nie są przeprowadzane naprawy instalacji, mimo że powodują zagrożenie dla sąsiadów. Dotyczy to również tzw. mieszkań interwencyjnych, lokali opuszczonych lub zajmowanych przez osoby nieutrzymujące ich w należytym stanie sanitarnym.

Zarządcy nieruchomości od lat sygnalizowali, że brak dostępu do pojedynczych lokali uniemożliwia realizację obowiązków wynikających z prawa budowlanego. W skrajnych przypadkach prowadziło to do poważnych szkód, takich jak zalanie kilku kondygnacji budynku czy zagrożenie wybuchem gazu.

Według danych Komendy Głównej Państwowej Straży Pożarnej w Polsce co roku dochodzi do ponad 100 tysięcy interwencji związanych z zagrożeniami w budynkach mieszkalnych, z czego znaczną część stanowią zdarzenia związane z instalacjami technicznymi.

Kontrola instalacji gazowej, kominiarskiej i elektrycznej przestanie być dobrowolna

Jedną z kluczowych zmian będzie wzmocnienie obowiązku udostępnienia mieszkania do okresowych przeglądów technicznych. Dotyczy to w szczególności kontroli kominiarskich, instalacji gazowych i elektrycznych, które są wymagane przepisami prawa budowlanego.

Brak przeprowadzenia takich kontroli może prowadzić do poważnych konsekwencji. Państwowa Straż Pożarna wielokrotnie wskazywała, że niesprawne przewody kominowe są jedną z głównych przyczyn zatruć tlenkiem węgla. Każdego roku w Polsce dochodzi do kilkuset takich przypadków, a kilkadziesiąt kończy się śmiercią.

Nowe przepisy mają również umożliwić skuteczniejsze egzekwowanie zaleceń pokontrolnych. Jeżeli kontrola wykaże zagrożenie, właściciel mieszkania będzie zobowiązany do jego usunięcia w określonym terminie. W przypadku odmowy możliwe będzie nałożenie sankcji administracyjnych.

Nowe przepisy zmienią relacje między właścicielem mieszkania a zarządcą

Planowane zmiany znacząco wzmocnią pozycję zarządców nieruchomości, którzy będą mogli skuteczniej egzekwować obowiązki właścicieli mieszkań. Dotychczas wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie często nie miały narzędzi prawnych, aby zmusić właściciela do usunięcia zagrożenia lub przeprowadzenia naprawy.

Nowelizacja ma również ułatwić działania nadzoru budowlanego, który będzie mógł szybciej reagować na zgłoszenia dotyczące zagrożeń. Projekt przepisów został skierowany do konsultacji publicznych, co oznacza, że po zakończeniu procesu legislacyjnego nowe regulacje mogą wejść w życie w najbliższym czasie.

Zmiany wpisują się w szerszą politykę zwiększania bezpieczeństwa w budynkach mieszkalnych oraz ograniczania sytuacji, w których pojedynczy lokal staje się źródłem zagrożenia dla całej nieruchomości.