Nie masz balkonu? I tak możesz zapłacić za jego remont

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, oznaczony numerem UD312, zakłada doprecyzowanie definicji nieruchomości wspólnej. Obecnie obejmuje ona grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Rząd chce dopisać do tej definicji elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów. To pozornie techniczna korekta, ale dla wspólnot mieszkaniowych oznacza realną zmianę odpowiedzialności finansowej i organizacyjnej.

Po wejściu nowych przepisów wspólnota mieszkaniowa miałaby odpowiadać za elementy, które decydują o bezpieczeństwie i trwałości balkonu. Chodzi przede wszystkim o płytę balkonową, izolację, dźwigary, balustrady, elementy nośne oraz te części balkonu, które są związane z elewacją budynku. Jeżeli więc problemem będzie odpadający beton, korozja zbrojenia, uszkodzona izolacja lub naruszona konstrukcja, remont nie powinien być już traktowany jako prywatna sprawa właściciela lokalu.

To nie znaczy jednak, że właściciel mieszkania przestanie odpowiadać za balkon w całości. Do jego obowiązków nadal należałoby utrzymanie przestrzeni użytkowej balkonu, czyli między innymi porządek, wyposażenie, meble, donice, bieżące użytkowanie oraz elementy wykończeniowe. W praktyce właściciel powinien odpowiadać za to, co służy jego codziennemu korzystaniu z balkonu, a wspólnota za to, co jest częścią konstrukcji budynku.

Balkony w blokach jako źródło sporów sądowych

Zmiana ma rozwiązać problem, który od lat wraca w sporach między właścicielami lokali a wspólnotami mieszkaniowymi. Obowiązująca ustawa nie wskazuje wprost, które elementy balkonu są częścią lokalu, a które należą do nieruchomości wspólnej. W efekcie zarządcy i mieszkańcy często muszą odwoływać się do orzecznictwa, a rozstrzygnięcia zależą od konkretnego budynku, konstrukcji balkonu i stanu faktycznego.

Rząd w uzasadnieniu projektu wskazuje, że poglądy sądów nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa. To ważny argument, bo nawet jeżeli w jednej sprawie uznano określony element balkonu za część wspólną, nie oznaczało to automatycznie identycznego rozstrzygnięcia w innym budynku. Dla wspólnot oznaczało to ryzyko przeciągających się sporów, odkładania remontów i niepewności przy planowaniu wydatków z funduszu remontowego.

Największe znaczenie projektowane przepisy mogą mieć w starszych budynkach, w których balkony wymagają kosztownych napraw. Jeżeli konstrukcja balkonu zostanie ustawowo powiązana z nieruchomością wspólną, decyzja o remoncie będzie należała do wspólnoty, a koszt zostanie rozłożony zgodnie z zasadami finansowania części wspólnych. Właściciel lokalu z balkonem nie będzie więc samodzielnie finansował naprawy płyty balkonowej, ale właściciele mieszkań bez balkonów także mogą partycypować w kosztach, jeżeli chodzi o element wspólny budynku.

Nowe przepisy o balkonach po tragedii w Sosnowcu

Spór o formalną odpowiedzialność za balkony nie jest wyłącznie kwestią rozliczeń między sąsiadami. W skrajnych przypadkach opóźnianie napraw może mieć dramatyczne skutki. We wrześniu 2023 r. w Sosnowcu oderwał się balkon na trzecim piętrze kamienicy przy ulicach Czystej i Krzywej. Na balkonie znajdowały się dwie osoby. Kobieta zmarła w szpitalu, a mężczyzna trafił na oddział intensywnej opieki medycznej z licznymi złamaniami. Z budynku ewakuowano 21 mieszkańców.

Ta sprawa pokazała, jak istotne jest szybkie reagowanie na zły stan techniczny elementów budynku. Nowelizacja nie odnosi się wyłącznie do takich tragicznych przypadków, ale jej praktyczny cel jest czytelny: wspólnota ma mieć jasny obowiązek zajęcia się tymi częściami balkonu, które wpływają na bezpieczeństwo konstrukcji. Bez jednoznacznej regulacji zarządcy i właściciele mogą przerzucać się odpowiedzialnością, a remonty bywają odkładane do czasu ekspertyz, uchwał lub rozstrzygnięć sądowych.

Projektowane przepisy powinny też ułatwić nadzorowi budowlanemu i zarządcom wskazywanie podmiotu odpowiedzialnego za wykonanie prac. Jeżeli ustawa wprost zaliczy elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów do nieruchomości wspólnej, trudniej będzie kwestionować obowiązek działania po stronie wspólnoty mieszkaniowej.

Ustawa o własności lokali i szersze zmiany dla wspólnot

Projekt UD312 nie ogranicza się wyłącznie do balkonów. Rząd chce szerzej dostosować ustawę o własności lokali do realiów rynku mieszkaniowego i zarządzania nieruchomościami po trzech dekadach obowiązywania przepisów. W materiałach rządowych wskazano między innymi na potrzebę doprecyzowania statusu wspólnoty mieszkaniowej, zasad odpowiedzialności właścicieli za zobowiązania wspólnoty oraz możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu wad budowlanych w częściach wspólnych.

Istotnym elementem projektu są także urządzenia służące do rozliczania mediów, takie jak wodomierze, ciepłomierze i podzielniki ciepła. Obecnie także w tym zakresie powstają spory, kto powinien odpowiadać za utrzymanie, legalizację lub wymianę urządzeń. Rząd wskazuje, że nieprecyzyjne przepisy prowadzą do konfliktów we wspólnotach i przenoszenia spraw na drogę sądową.

Projekt przewiduje również rozwiązania dotyczące udostępniania lokali na potrzeby kontroli okresowych i doraźnych. Chodzi o sytuacje, w których właściciel utrudnia sprawdzenie instalacji lub urządzeń istotnych dla bezpieczeństwa budynku. Z perspektywy wspólnot mieszkaniowych ma to znaczenie praktyczne, bo stan instalacji w jednym lokalu może wpływać na bezpieczeństwo całej nieruchomości.

Wejście w życie zmian dla właścicieli balkonów

Projekt znajduje się na etapie rządowego procesu legislacyjnego. W Rządowym Centrum Legislacji figuruje jako projekt otwarty, a jego numer w wykazie prac legislacyjnych to UD312. Nie jest to więc jeszcze obowiązujące prawo. Dopiero przyjęcie projektu przez rząd, skierowanie go do Sejmu, uchwalenie ustawy, podpis prezydenta i publikacja w Dzienniku Ustaw przesądzą o terminie obowiązywania nowych zasad.

Z projektu wynika, że ustawa miałaby wejść w życie zasadniczo po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia. Dla wspólnot mieszkaniowych byłby to krótki czas na dostosowanie praktyki zarządzania, planowania remontów i komunikacji z właścicielami lokali. Największe znaczenie zmiana będzie miała tam, gdzie już dziś istnieją spory o to, kto ma zapłacić za naprawę balkonu, oraz tam, gdzie stan techniczny balkonów wymaga pilnych decyzji.

Dla właścicieli mieszkań najważniejsza będzie granica między tym, co wspólne, a tym, co prywatne. Konstrukcja balkonu, loggii i tarasu ma obciążać wspólnotę. Wykończenie, porządek i codzienne użytkowanie pozostaną po stronie właściciela lokalu. W praktyce oznacza to, że remont płyty balkonowej może zostać sfinansowany z funduszu remontowego, ale wymiana prywatnych płytek, ustawienie donic czy utrzymanie czystości nadal nie staną się obowiązkiem wszystkich mieszkańców.