Zmiany proceduralne oraz nowe formularze obowiązujące od końca lutego 2026 roku sprawiają, że inwestorzy i właściciele nieruchomości powinni dobrze znać swoje prawa i obowiązki. W praktyce sytuacje takie pojawiają się często podczas remontów kamienic, dociepleń budynków, napraw dachów czy stawiania nowych obiektów w zwartej zabudowie – typowej dla wielu dzielnic Łodzi.
Wejście na sąsiednią działkę podczas budowy – co mówi Prawo budowlane
Podstawą prawną takiej sytuacji jest art. 47 ustawy Prawo budowlane. Przepis ten jasno wskazuje, że jeżeli do wykonania robót budowlanych lub prac przygotowawczych konieczne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor musi najpierw uzyskać zgodę właściciela tej nieruchomości lub użytkownika lokalu.
Zanim rozpoczną się prace, strony powinny uzgodnić kilka kluczowych kwestii. Chodzi przede wszystkim o sposób korzystania z terenu, zakres działań oraz czas, w jakim roboty będą prowadzone. Równie ważna jest sprawa ewentualnej rekompensaty dla właściciela nieruchomości, z której inwestor będzie korzystał.
Takie sytuacje nie należą do rzadkości w miastach o gęstej zabudowie. W Łodzi dotyczy to szczególnie starych kwartałów kamienic w centrum, gdzie prace przy elewacjach, dachach czy instalacjach często wymagają ustawienia rusztowań lub sprzętu budowlanego na sąsiednich działkach.
Prawo cywilne i odpowiedzialność za szkody na sąsiedniej nieruchomości
Możliwość wejścia na cudzy teren wynika nie tylko z Prawa budowlanego. Podobne rozwiązanie przewiduje także Kodeks cywilny.
Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w postanowieniu z 11 maja 2017 roku (sygn. akt II Ca 263/17) przypomniał, że podstawą takiego działania może być również art. 142 §1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dopuszcza czasowe korzystanie z cudzej nieruchomości w sytuacji, gdy jest to niezbędne do wykonania robót lub usunięcia zagrożenia.
Kluczowe znaczenie ma jednak odpowiedzialność inwestora za ewentualne szkody. Jeżeli podczas robót dojdzie do uszkodzeń, inwestor musi je naprawić i przywrócić teren do poprzedniego stanu.
Jeśli przywrócenie wcześniejszego stanu nie jest możliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów, poszkodowany może domagać się odszkodowania pieniężnego. Wysokość takiego odszkodowania ustala się według cen obowiązujących w momencie jego określenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają zastosowania innych zasad.
Sąsiad nie chce wpuścić na działkę – decyzja urzędu w 14 dni
Konflikty sąsiedzkie przy inwestycjach budowlanych nie należą do rzadkości. Dlatego przepisy przewidują procedurę administracyjną na wypadek odmowy.
Jeżeli właściciel sąsiedniej nieruchomości nie zgadza się na wejście na swój teren, inwestor może zwrócić się do organu administracji architektoniczno-budowlanej o wydanie decyzji w tej sprawie.
Wniosek można złożyć:
- w formie papierowej,
- elektronicznie przez portal e-budownictwo prowadzony przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
Organ administracji ma 14 dni na ocenę, czy wejście na sąsiednią nieruchomość jest rzeczywiście konieczne. Jeśli uzna, że jest to niezbędne do wykonania prac, wydaje decyzję administracyjną określającą warunki korzystania z terenu sąsiada.
W decyzji wskazuje się m.in. sposób wykonywania prac, zakres korzystania z nieruchomości oraz czas, przez jaki inwestor może z niej korzystać.
Nowy formularz wniosku obowiązuje od 27 lutego 2026 roku
Od 27 lutego 2026 roku obowiązuje nowe rozporządzenie określające wzór formularza wniosku o wydanie decyzji dotyczącej wejścia na sąsiednią nieruchomość.
Poprzedni formularz obowiązywał od 17 lutego 2021 roku. Nowe przepisy doprecyzowują zakres informacji, które trzeba podać we wniosku.
W dokumencie należy wskazać m.in.:
- dane inwestora,
- adres inwestycji,
- dane właściciela sąsiedniej nieruchomości,
- opis planowanych robót,
- zakres koniecznego korzystania z terenu sąsiada,
- przewidywany czas prowadzenia prac.
Formularz dostępny jest także w wersji elektronicznej na portalu e-budownictwo.
Rekompensata za korzystanie z nieruchomości sąsiada
Kwestia wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości pozostaje w dużej mierze sprawą cywilnoprawną. Oznacza to, że strony mogą samodzielnie ustalić formę i wysokość rekompensaty.
Jak wyjaśnia Martyna Sługocka, doktor nauk prawnych i radca prawny z kancelarii GWW Legal & Tax, rekompensata może zostać ustalona dobrowolnie między stronami.
Jeżeli jednak inwestor i właściciel nieruchomości nie dojdą do porozumienia, osoba uprawniona może dochodzić swoich roszczeń przed sądem cywilnym.
Takie sytuacje dotyczą np. przypadków, gdy na działce sąsiada ustawiane są rusztowania, składowane materiały budowlane lub kiedy prace powodują czasowe ograniczenie korzystania z nieruchomości.
Łódź i remonty kamienic – sytuacje, które mogą dotyczyć wielu mieszkańców
W praktyce przepisy te mają szczególne znaczenie w miastach z gęstą zabudową, takich jak Łódź. W wielu przypadkach remonty elewacji czy dachów w starych kamienicach wymagają korzystania z przestrzeni należącej do sąsiedniej posesji.
Dotyczy to m.in.:
- ustawienia rusztowań,
- prowadzenia prac przy ścianach granicznych,
- napraw dachów i kominów,
- prac instalacyjnych.
W takich sytuacjach właściciele nieruchomości powinni pamiętać, że prawo dopuszcza wejście na ich teren, ale tylko w określonych warunkach i przy zachowaniu procedur.
Dla mieszkańców Łodzi oznacza to, że zarówno inwestorzy, jak i właściciele sąsiednich działek mają konkretne prawa oraz obowiązki wynikające z Prawa budowlanego i Kodeksu cywilnego.
Komentarze (0)
Wysyłając komentarz akceptujesz regulamin serwisu. Zgodnie z art. 24 ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o ochronie danych osobowych, podanie danych jest dobrowolne, Użytkownikowi przysługuje prawo dostępu do treści swoich danych i ich poprawiania. Jak to zrobić dowiesz się w zakładce polityka prywatności.