Plan ogólny to nowy dokument planistyczny wprowadzony zmianami w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a jego zapisy będą miały charakter aktu prawa miejscowego.
To oznacza, że urzędy będą zobowiązane stosować jego ustalenia przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Kluczowe znaczenie będą miały obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Tylko w ich granicach możliwe będzie uzyskanie decyzji pozwalającej na budowę domu na działce bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W praktyce wiele działek, które dziś mają potencjał budowlany, może go utracić wyłącznie w wyniku decyzji planistycznej gminy.
Warunki zabudowy w regionie łódzkim. Właściciele działek działają przed zmianą przepisów
W gminach regionu łódzkiego widoczny jest wzrost liczby wniosków o wydanie warunków zabudowy. Właściciele działek starają się uzyskać decyzję jeszcze na podstawie obecnych przepisów.
Podstawę prawną stanowi art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który przewiduje, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego realizacja inwestycji wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja wydana obecnie zachowuje ważność także po uchwaleniu planu ogólnego. Oznacza to, że właściciel działki nadal będzie mógł zrealizować inwestycję, nawet jeśli teren zostanie później wyłączony z obszaru uzupełnienia zabudowy.
Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF, wskazał jednoznacznie na skutki nowych przepisów:
„Plan ogólny może jednak tę możliwość ograniczyć. Nie można tego ignorować, ponieważ pozbawienie właścicieli szansy na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie szkodzi ich majątkowi, co można udowodnić. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje odszkodowania w takiej sytuacji, a wręcz je wyklucza. W tym kontekście można dostrzec potencjalną niekonstytucyjność przepisów”.
Wartość działek w regionie łódzkim a plan ogólny. Możliwe poważne skutki finansowe
Najważniejszą konsekwencją nowych przepisów może być spadek wartości nieruchomości. Działka, która nie będzie objęta obszarem uzupełnienia zabudowy, może utracić możliwość zabudowy, a tym samym swoją wartość inwestycyjną.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia określonych warunków. Po wejściu w życie planów ogólnych pojawi się dodatkowe ograniczenie wynikające bezpośrednio z planu ogólnego.
Jednocześnie Konstytucja RP w art. 64 gwarantuje ochronę prawa własności, a art. 21 ust. 2 przewiduje, że wywłaszczenie może nastąpić tylko za odszkodowaniem.
Problem polega na tym, że plan ogólny nie przewiduje odszkodowania w przypadku utraty możliwości zabudowy. Inaczej niż w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym daje właścicielowi prawo dochodzenia roszczeń.
Konsultacje planów ogólnych w regionie łódzkim. Termin do 30 czerwca 2026 r.
Gminy mają obowiązek uchwalić plany ogólne najpóźniej do 30 czerwca 2026 r. Do tego czasu prowadzone są konsultacje społeczne.
To ostatni moment, w którym właściciele działek mogą składać wnioski o warunki zabudowy według obecnych zasad lub zgłaszać uwagi do projektów planów.
Po uchwaleniu planów ogólnych zasady zagospodarowania przestrzennego zmienią się na wiele lat, a możliwość zabudowy działek będzie zależeć wyłącznie od ustaleń tego dokumentu.
QiA – najważniejsze pytania mieszkańców regionu łódzkiego
Czy nadal można uzyskać warunki zabudowy w gminach regionu łódzkiego?
Tak. Do czasu uchwalenia planu ogólnego obowiązują obecne przepisy.
Czy decyzja o warunkach zabudowy zachowa ważność po zmianie przepisów?
Tak. Decyzja wydana wcześniej pozostaje ważna.
Czy każda działka będzie mogła zostać zabudowana w przyszłości?
Nie. Tylko działki położone w obszarach uzupełnienia zabudowy.
Czy właściciel otrzyma odszkodowanie za utratę możliwości budowy?
Obecnie przepisy nie przewidują takiej rekompensaty.
Do kiedy gminy muszą uchwalić plan ogólny?
Najpóźniej do 30 czerwca 2026 r.
Komentarze (0)
Wysyłając komentarz akceptujesz regulamin serwisu. Zgodnie z art. 24 ust. 1 pkt 3 i 4 ustawy o ochronie danych osobowych, podanie danych jest dobrowolne, Użytkownikowi przysługuje prawo dostępu do treści swoich danych i ich poprawiania. Jak to zrobić dowiesz się w zakładce polityka prywatności.