Nadchodzi rewolucja w planowaniu. Działki mogą stać się bezwartościowe z dnia na dzień

Wątpliwości prawne pojawiają się już teraz, na długo przed wejściem w życie przepisów. Eksperci prawa konstytucyjnego przestrzegają przed możliwym naruszeniem fundamentalnych praw właścicieli nieruchomości. Nowe regulacje nie przewidują bowiem rekompensaty finansowej dla tych, którzy stracą możliwość zabudowy swoich działek.

Adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF, nie ma wątpliwości co do powagi sytuacji: „Dziś istnieje możliwość skutecznego żądania wydania decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny natomiast może tej możliwości pozbawić. I obok tego argumentu nie można przejść obojętnie, bowiem pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą możemy wykazać. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności”.

Plan ogólny – dokument, który zmienia wszystko

Podstawą wprowadzanych zmian jest ustawa z 2023 roku, która nakłada na wszystkie polskie gminy obowiązek opracowania planu ogólnego. Dokument ten ma zastąpić dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i jako pierwszy w historii będzie obowiązkowo sporządzany w wersji cyfrowej.

Początkowo samorządy miały czas do 1 stycznia 2026 roku na jego przyjęcie, jednak z uwagi na skalę wyzwania, rząd zaproponował przedłużenie tego terminu o sześć miesięcy – do 30 czerwca 2026 roku.

Wyznaczą, gdzie wolno budować

To, co odróżnia plan ogólny od wcześniejszych dokumentów, to jego bezpośredni wpływ na proces inwestycyjny. Po jego uchwaleniu, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy lub uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego będzie możliwe wyłącznie w zgodzie z nowym dokumentem.

„Plany ogólne wskażą dokładnie, gdzie będzie można budować domy, a gdzie nie będzie to już nigdy możliwe” – ostrzegają specjaliści. To oznacza, że działki, które do tej pory uchodziły za budowlane, mogą stracić ten status. Co gorsza, bez prawa do jakiejkolwiek rekompensaty.

Przedsiębiorczy już działają

Niektórzy właściciele gruntów nie czekają na zmiany z założonymi rękami. Składają wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, chcąc zabezpieczyć swoje prawa przed ewentualnymi zmianami.

„Dzięki temu w przyszłości nie będą mieli problemów z wybudowaniem na swoich działkach domów” – tłumaczą prawnicy. I dodają, że ci, którzy zlekceważą konieczność działania, mogą słono zapłacić. „Działki z dnia na dzień stracą swoją wartość. Zacznie się w 2026 r.” – alarmują eksperci.

Koniec domniemań – czas konkretnych decyzji

Zmiana systemu planowania przestrzennego ma na celu uporządkowanie dotychczasowego chaosu, szczególnie w mniejszych gminach. Centralizacja i cyfryzacja planowania mają w dłuższej perspektywie przynieść przejrzystość i spójność decyzji przestrzennych. Problem jednak w tym, że proces wdrażania planów ogólnych postępuje w różnym tempie.

Niektóre samorządy już prowadzą konsultacje społeczne, inne dopiero zaczynają pracę nad projektem. Różnice regionalne mogą sprawić, że część właścicieli zostanie pozbawiona prawa do zabudowy wcześniej niż inni – tylko dlatego, że mieszkają w bardziej aktywnej gminie.

Ryzyko dla inwestorów i prywatnych właścicieli

Wprowadzenie planów ogólnych to duże ryzyko zwłaszcza dla osób, które kupiły działki z myślą o późniejszej budowie domu lub odsprzedaży z zyskiem. Jeśli nie zdążą przed uchwaleniem planu ogólnego zabezpieczyć prawa do zabudowy, mogą pozostać z gruntem pozbawionym wartości użytkowej.

Nawet działki w atrakcyjnych lokalizacjach, w pobliżu istniejących zabudowań, mogą zostać uznane za teren, na którym zabudowa nie będzie dozwolona. W konsekwencji mogą one stracić swój dotychczasowy potencjał inwestycyjny.

Czas działa na niekorzyść

Choć zmiany są jeszcze na etapie przygotowań, to czas działa nieubłaganie. Nowe regulacje mogą wejść w życie już w 2026 roku. Dla wielu właścicieli gruntów to ostatni moment, by uchronić się przed skutkami niekorzystnych decyzji samorządów. Zabezpieczenie prawa do zabudowy dziś może oznaczać realne oszczędności i uniknięcie strat w przyszłości.