Nie ufaj aktowi notarialnemu. Jedno przeoczenie i mieszkanie przepadnie

Nawet legalny właściciel może stracić mieszkanie zgodnie z procedurami, a wystarczy kilka miesięcy zaległości, przeoczony termin lub błąd w dokumentach, aby sprawa trafiła do sądu, a nieruchomość – na licytację komorniczą. Co więcej, proces często toczy się bez wiedzy właściciela. Nieodebrany list polecony uznaje się za doręczony, sąd może wydać wyrok zaoczny, a komornik otrzymuje podstawę do działania natychmiast po uprawomocnieniu wyroku.

Najczęstsze przyczyny utraty nieruchomości

Najczęstszym powodem utraty mieszkania są zaległości czynszowe. Już po trzech miesiącach wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia może skierować sprawę do sądu, a od tego momentu procedura działa automatycznie. Wysyłane są wezwania do zapłaty, a w przypadku braku reakcji sąd wydaje nakaz, który staje się podstawą do egzekucji komorniczej. Niezależnie od tego, czy mieszkanie zostało kupione za gotówkę, odziedziczone, czy otrzymane w darowiźnie, prawo traktuje wszystkich właścicieli jednakowo. Ochrona lokatorów nie obejmuje osób posiadających tytuł prawny, które uchylają się od obowiązków wobec wspólnoty. To oznacza, że formalnie właściciel, nawet jeśli mieszka w lokalu od wielu lat, może znaleźć się w sytuacji zagrożenia, jeśli zalega z opłatami lub nie reaguje na wezwania.

Spadki, darowizny i dożywocia – formalności, których nie wolno lekceważyć

Równie niebezpieczne są sytuacje związane ze spadkami i darowiznami. Osoby, które odziedziczyły mieszkanie, często przez wiele lat nie przeprowadzają postępowania spadkowego ani nie dokonują wpisu do księgi wieczystej. W efekcie formalnie nie są właścicielami, choć mieszkają w lokalu. Każdy współspadkobierca lub inna osoba uprawniona może wówczas wystąpić o sprzedaż mieszkania albo o eksmisję. Podobnie bywa w przypadku umów dożywocia. Senior, który przekazał mieszkanie krewnemu w zamian za opiekę, może zostać z niego usunięty, jeśli nowy właściciel nie dokonał właściwego wpisu do księgi wieczystej lub jeśli sąd uzna umowę za nieważną. W takich sprawach dochodzi do dramatycznych sytuacji, gdy osoba mieszkająca w lokalu od kilkudziesięciu lat nagle otrzymuje nakaz eksmisji. Nie trzeba przy tym wielkich długów, aby stracić nieruchomość. Nawet kilkutysięczna zaległość może wystarczyć, jeśli właściciel zlekceważy wezwania lub nie stawi się na rozprawie. Sąd wydaje wyrok na podstawie dokumentów, a właściciel dowiaduje się o sprawie dopiero wtedy, gdy do drzwi puka komornik. W takiej sytuacji na odwołanie zwykle jest już za późno.

Jak chronić mieszkanie przed utratą?

Prawnicy podkreślają, że większość eksmisji nie wynika z oszustwa czy świadomego działania, lecz z braku czujności właściciela. Kluczowe znaczenie ma regularne opłacanie czynszu i mediów, odbieranie korespondencji oraz reagowanie na każde wezwanie. Nawet jeśli właściciel nie zgadza się z treścią pisma, musi podjąć działanie. Zignorowanie listu to najgorsze rozwiązanie, ponieważ uruchamia tzw. fikcję doręczenia. Oznacza to, że sąd traktuje nieodebraną przesyłkę tak, jakby została odebrana i przeczytana.

W przypadku spadków i darowizn konieczne jest dopilnowanie formalności. Brak wpisu do księgi wieczystej może skutkować utratą prawa do lokalu, nawet jeśli umowa została podpisana u notariusza. Specjaliści zalecają również regularne sprawdzanie księgi wieczystej, aby upewnić się, że nikt nie wpisał roszczeń lub hipoteki bez wiedzy właściciela.

Skutki prawne i psychologiczne utraty mieszkania

Utrata mieszkania to nie tylko problem prawny, lecz także osobisty i psychologiczny. Eksmisja wiąże się ze stresem, konfliktem rodzinnym i koniecznością szybkiego znalezienia nowego miejsca do życia. Po uprawomocnieniu wyroku nie ma już możliwości jego cofnięcia. Dlatego o bezpieczeństwie nieruchomości nie decyduje sam akt notarialny, lecz codzienna dbałość o obowiązki, dokumenty i terminy. Nawet najlepiej sporządzony dokument nie uchroni właściciela przed konsekwencjami braku czujności i niedopełnienia formalności.